Куда пойдет рынок недвижимости: курс доллара, политическая нестабильность и прочие факторы

Динамика курса валюты в Украине за последний год, пожалуй, не оставила равнодушным никого. И традиционно болезненный вопрос, цен на недвижимость, немного отошел на второй план. Однако нельзя забывать, что стоимость квадратных метров – такой же, если даже не более важный, показатель уровня жизни в стране, как и курс доллара к гривне. В этой статье мы рассмотрим существующие тенденции на рынке недвижимости, а также возможные сценарии развития ситуации.

Линии разграничения

Рассматривая тенденции на рынке недвижимости, необходимо четко разграничивать ситуацию в различных регионах Украины, а также на различных рынках. В частности, кардинально отличается положение дел в Киеве, Киевской области, других регионах Украины и территориях, оккупированных боевиками. Кроме того, растет пропасть между первичным и вторичным рынком. Но в нашем обзоре мы не будем исследовать каждую область по отдельности, а в качестве ключевого критерия возьмем основные факторы, влияющие на все рынки сразу. И опишем, чего можно ждать на этих рынках. Начнем от самых весомых.

Фактор первый: катастрофическая динамика курса доллара

Обесценивание национальной валюты создало сумятицу на всех рынках недвижимости. Что самое интересное, тенденции сформировались противоречивые, потому можно ожидать как обвала рынка недвижимости, так и нового скачка цен на квартиры. Судите сами:

  1. Дешевеющая гривна существенно сократила покупательную способность населения. Так как люди получают свои доходы в гривне, аккумулировать достаточную для покупки жилья сумму становится всё труднее. Отсутствие роста доходов населения (читай – зарплат) на фоне резкой инфляции и девальвации приводит к тому, что готовых отвалить за драгоценные квадратные метры десятки тысяч долларов граждан становится всё меньше. Причем, падение доходов – процесс системный, который затрагивает всех, в том числе и бизнесменов, которые получают доход, а не зарплату. В любом случае бизнес работает для населения, а если население нищает на глазах, то и доходы у бизнеса сокращаются. Единственное исключение – микроскопическая прослойка тех, кто получает доходы в долларах США (например, фрилансеры или специалисты по заработку в Интернете на зарубежных «нивах»). Но эта группа населения погоды не сделает. А значит, рано или поздно наступит ситуация, когда массово покупать квартиры станет некому.
  2. Значительная доля строительных материалов, используемых при возведении новостроек, является импортными, причем импортируются они из Европы. Соответственно, девальвация гривны по отношению к евро существенно повышает сметы для застройщиков. Впрочем, не стоит думать, что строительство стало нерентабельным бизнесом: дело в том, что при курсе 8,2 в прошлом году застройщики имели уровень доходности более 200%, продавая квартиры по 10 тыс. грн. за кв. метр при себестоимости застройки около 3,8 тыс. грн. жилья. Соответственно, у застройщиков в принципе есть простор для финансового маневра, но сжимается он с двух сторон: снизу растет себестоимость, а сверху давит низкая платежеспособность населения.
  3. В основе себестоимости любого объекта недвижимости закладывается стоимость земли, на которой он стоит. А цена земли в Украине – тема для другого детального исследования. Здесь же скажем одно: при общей тенденции на снижение цен в данной отрасли, цены на землю также не удержатся высокими. Ведь дорогую землю попросту не будут покупать застройщики, понимающие, что не смогут продать квартиры по высоким ценам. А значит, потенциально снижающаяся долларовая стоимость земельных участков добавит пространство для финансового маневра застройщикам, понижая себестоимость объектов.
  4. Людей с большими запасами денег, которые хотят инвестировать в недвижимость, гораздо больше, чем кажется. Но практически все они сконцентрированы в киевской области. В Украине формируется жесткое разделение уровня жизни в 50-км зоне столицы и за ее пределами. Различия были всегда, но сейчас они становятся особенно заметными. К примеру, если даже в Белой Церкви Киевской области цены на квартиры уже дрогнули с начала 2015 года и за 120 тыс. грн. можно запросто найти неплохую «однушку» на вторичном рынке, то Киев продолжает удерживать позиции, и за аналогичные квартиры дают как минимум 30-40 тыс. долларов. Продажи на рынке недвижимости Киева все-таки осуществляются, хоть и весьма небыстро. Потому теоретическая ситуация, когда дорогостоящие квартиры Киева некому покупать, не наступила в 2008 году и вряд ли наступит и в 2015-м.

Как видим, курсовые скачки давят на цены на недвижимость с двух сторон. С одной стороны, под давлением дорожающего доллара, гривневые цены на недвижимость должны повышаться, «догоняя» уровень цен. С другой стороны, доходы населения от уровня цен безнадежно отстали, потому пропорционально повышать цены на жилье могут себе позволить только владельцы готовых квартир, которые никуда не спешат и могут продавать свое имущество годами, дожидаясь богатого покупателя. Те же владельцы недвижимости, которым деньги нужны быстро, вынуждены уступать. Отдельно следует сказать о застройщиках, продающих квартиры на первичке: чтобы привлекать свою основную целевую аудиторию (молодые семьи) они вынуждены понемногу сбрасывать цены, сокращая свою норму прибыли. Иначе, без хорошего притока инвесторских денег, им банально не хватит финансовых ресурсов для того, чтобы осилить строительство.

Потому дальнейшая девальвация гривны в 2015 году может повлиять на цены недвижимости следующим образом:

  • На вторичном рынке вызвать стагнацию, резкое сокращение спроса и увеличение среднего срока продажи квартиры до 10-12 месяцев, ощутимое (до 30%) снижение цен за пределами киевской области и незначительное (до 10%) в ее пределах. Возможно появление «горячих вариантов» в тех случаях, когда людям срочно нужны деньги! Это шанс выгодно вложиться в недвижимость.
  • На первичном рынке привести к постепенному снижению цены квадратного метра в долларовом выражении при постепенном подорожании в гривневом. Психологический барьер в 10 тыс. грн. за квадратный метр жилья класса «эконом» в Киеве никуда не делся, несмотря на то, что 10 тыс. образца 2014 года и образца 2015 – это совершенно разные деньги. Тем не менее, застройщики эконом-класса вынуждены работать в том же ценовом масштабе. При этом жилье элитного и бизнес-класса растет в цене весьма стремительно, уверенно переваливая барьер в 20 тыс. грн. за кв. м
  • На рынок аренды жилья курсовые скачки особого влияния не окажут. С одной стороны, гривна обесценивается, но и доходы населения падают. Потому нет особых оснований ни для роста, ни для падения цен на аренду.

Фактор второй: российское вторжение и восточные проблемы

Война, пришедшая на территорию Украины в виде гибридного, вяло тлеющего, но регулярно вспыхивающего с новой силой вооруженного конфликта, также внесла существенные коррективы на рынке недвижимости. К весомым факторам можно отнести:

  • Полную остановку вторичного и первичного рынков на территориях, подконтрольных террористам. Роскошные квартиры в Донецке теперь сложно продать даже за 5 тыс. дол. США, при этом «ополчение» может присвоить эти квартиры для нужд армии совершенно бесплатно.
  • Снижение цен на жилье в подконтрольных Украине регионах, находящихся в непосредственной близости к зоне АТО. В частности, ощутили ценовой шок рынки Запорожья, Одессы, Харькова, Херсона. Не говоря о таких экстремальных районах, как Мариуполь, Бердянск и Славянск.
  • Общее снижение спроса на жилье. Многие инвесторы склонны считать, что инвестиции в реальный сектор экономики государства, пребывающего в состоянии войны – затея гиблая. Наличие макроэкономических и внешнеполитических рисков делают опасными даже такие «верняковые» инвестиции, как жилье в Киеве.
  • Рынок аренды жилой недвижимости получил дополнительный импульс спроса из-за потока беженцев с Донбасса. Так как все, кто хоть как-то мог зацепиться в Киеве, принялись искать жилье, спрос возрос. Этот фактор, в свою очередь, сыграл на легкое повышение цен на аренду жилья в пределах 5-10%, особенно на малые жилые площади. «Гостинки», и так пользующиеся большим спросом, стали еще более востребованными.

Соответственно, можно утверждать, что война в среднесрочной перспективе влияет на рынок недвижимости депрессивно. Сокращаются объемы продаж, некоторые регионы оказываются вообще отрезанными, доверие к реальному сектору Украины падает. В итоге формируется давление, направленное на снижение цен по всей Украине, особенно в ее восточных и южных регионах.

Фактор третий: заботливое государство

Вы пробовали перечислить по безналу 600 тыс. грн. в конце 2014 года? А обменять 70 тыс. долларов? Кто пробовал – тот знает, что НБУ ограничил банковскую систему настолько, что впору эти ограничения назвать смирительной рубашкой. Рассчитаться за квартиру по безналу стало практически невозможно, вернулись старые добрые времена, когда деньги привозят в сумке, завернутые в газетку.

Кроме того, главная проблема – это валюта расчета. Покупатели в такое неспокойное время хотят отдать гривну, а продавцы хотят получить доллар. Никто не хочет оставаться с гривной на руках, так как менять ее на доллары придется на черном рынке по крайне болезненному курсу. В результате, неопределенность в стране и парализованная банковская система создают условия, в которых прохождение сделок становится крайне нежелательным и невыгодным.

Потому ограничительные меры можно считать фактором, сдерживающим активность рынка. Читай – снижающим спрос. А когда спрос падает, равновесная цена на рынке также начинает ползти вниз, создавая предпосылки для подешевения жилья.

В сухом остатке

Рынок недвижимости в Украине будет формироваться в 2015 году под воздействием трех основных факторов:

  1. Валютная нестабильность
  2. Война
  3. Регуляторные препятствия проведению сделок

В таких условиях создаются противоречивые, разнонаправленные тренды, объединение которых приводит к эффекту «лебедя, рака и щуки». В той басне, как мы знаем, телега осталась на месте. То же самое нас ждет и в 2015 году: цены на недвижимость будут снижаться, но активность рынка существенно упадет, и большинство квартир останется на месте, оказавшись по тем или иным причинам невостребованными.